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土地だけで選ぶと失敗のモト！土地から探す家づくりの方法
今回は、土地から新築を探されている方に向けて、土地探しのコツをお伝えしていきます。SUUMOなどのポータルサイトにたくさん掲載されてはいるものの、どこがいいのか？なんで価格差があるのか？その価格差に落とし穴が潜んでいることも。
今回は初めて土地を探されている方にもわかりやすいように、知っておくべきポイントと、上手な探し方をご紹介します。それでは、早速土地探しのポイントから見ていきましょう。
「土地探し」のポイント
- 土地は、自らネットで探すよりも、住宅会社・工務店に最低限の希望だけ伝えてお任せすることが一番賢明
- 地元の住宅会社・工務店であれば不動産業者とのつながりも多く、インターネット上に出ていない情報があがってくることもある
- 家を建てる際の「法規制」は相当なチェックが必要で、土地だけで現金などで買ってしまうと後悔につながりやすいため、住宅会社・工務店としっかり相談してから決めましょう
- 工務店に土地を探してもらうメリットは、間取り作成や見積が一気通貫に完了するだけでなく、家を建てるのにふさわしい土地かどうかのチェックもしてくれる
- 住宅ローンでは「土地単品」は購入できず、結局は建物の計画なども合算した資金計画をもとに銀行は土地代も含めて貸し出しをしてくれる
1. 土地の上手な探し方は工務店におまかせ
答えからお伝えすると、上手な土地探しは工務店に最低限（これだけは譲れないという項目 ※例えば学区や予算など）の条件だけ伝えることです。
その理由を3つ紹介します。
1-1. 総予算に合った土地を選んでくれる
土地探しをする際、多くの方が「土地は土地、建物は建物」と別々に考えてしまいます。しかし、総予算の中で家づくりを考えるなら、この分け方は避けた方がよいでしょう。
なぜなら土地に予算をかけすぎると、希望の建物が建てられなくなったり、性能や仕様を妥協せざるを得なくなったりするからです。工務店や住宅会社に土地探しを依頼すれば、総予算のバランスを見ながら「このエリアで、この広さであれば、建物に〇〇万円かけられる」といった資金計画を踏まえて土地を探してくれます。無理のない範囲で理想の家づくりを実現するためには、この一体的な計画が欠かせません。
1-2. 希望のプランが実現できる土地かどうかもチェック
土地の形状や周辺環境によって、間取りの自由度は大きく変わります。
たとえば、日当たりの確保が難しい土地や、隣家との距離が極端に近い土地では、希望していた開放的なリビングや庭付きプランが実現できない可能性があります。工務店が土地探しから関わる場合、設計士が事前に「この土地なら希望のプランが実現できるか」を確認してくれます。図面や現地調査をもとに、最初から「建てたい家」に合わせて土地を選べるため、後からのギャップが少なくなりやすいです。
1-3. ネットに掲載されていない新規情報も手に入るかも！？
地元の工務店や住宅会社は、不動産業者とのつながりを多く持っています。そのため、まだインターネット上に掲載されていない「未公開物件」や「これから売り出される予定の土地」など、早い段階で情報が入ることもあります。
人気エリアや条件の良い土地は、公開と同時に決まってしまうことも多いため、この情報スピードは大きな武器になります。
2. 家を建てるための法規制チェック
土地は買ったらすぐに家を建てられる…と思われがちですが、実際には法律や条例によるさまざまな制限があるものです。これらを知らずに土地だけを現金などで購入してしまうと、「建てたい家が建てられない」という事態に陥ることもあります。
2-1. 家を建てることができない土地
最も分かりやすいのは都市計画法による用途地域の指定です。土地は大きく「市街化区域」「市街化調整区域」に分かれており、市街化調整区域では原則として新築住宅の建築はできません（例外的に許可が下りる場合もありますが、条件は厳しい）。
また、農地法によって農地転用許可が必要な土地もあります。許可を得るには農業委員会の審査が必要で、手続きや期間が長引くケースがあり、市街化調整区域かつ、現在の地目が「田」「畑」になっている土地は基本避ける方がよいです。
さらに、道路に接していない土地（接道義務違反）は、建築基準法第43条により原則として建築不可です。もっとも接道違反の土地が住宅用として売られることは考えにくいですが、都市計画道路予定地にかかっている場合など、将来的に道路整備のために使用できなくなる可能性がある土地も存在しており、長期優良住宅の認可が取れないといった問題が後々発覚することも中にはあります。
2-2. 家を建てることができても多額の追加費用がかかる土地
一見すると「安い」と思える土地でも、インフラ整備や地盤改良のために多額の費用がかかるケースがあります。工務店などが確認する代表的な項目は以下のとおりです。
工務店が確認する土地のポイント
- 上下水道・ガスの引き込み状況
敷地前面の道路に配管があっても、敷地内への引き込みがない場合は工事費が発生します。引き込み距離や道路形状によっては、数十万～100万円以上かかることもあります。また、浄化槽地域では浄化槽設置費用（50〜100万円程度）が別途必要です。 - 地盤の状態
軟弱地盤や造成盛土の土地では、地盤改良が必須です。地盤改良費は規模・方法によって金額が変動し、数十万円〜100万円程度かかります。これは間取りや工法によっても異なるため、一概に隣の家でやっていないからうちも大丈夫！とはならない点が注意事項であり、最終的には地盤調査をしっかり入れないと確定できない内容でもあります。
また、ハザードマップで液状化の危険が高いエリアも、補強費用や将来の資産価値から、その土地を選んでいいのか冷静に考える必要があります。 - 擁壁や造成の必要性
高低差のある土地では擁壁工事や土留めが必要です。既存擁壁が古く、建築基準法の構造基準を満たしていない場合は、やり直し工事が必要になるケースもあります（数百万円規模になることも）。例え数十センチの高さでも、意外と安くない金額になってくるため、高低差もあなどれないポイントの代表例です。
2-3. 家を建てることができてもプラン制約が多い土地
土地の形や法的制限によっては、建物の大きさや形が大きく制限されます。代表的な制限は以下のとおりです。
土地の主な制限
- 建ぺい率・容積率
建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）によって、建物の規模が制限されます。角地や道路幅員によって緩和される場合もありますが、前面道路が4m未満場合は「セットバック」と言う敷地を削る必要がでてくるため、使える土地が減ってしまいます。 - 斜線制限・日影規制
北側斜線制限や隣地斜線制限によって建物の高さや形が制限されるエリアがあります。特に2階建て以上になると、屋根形状を工夫しないといけないケースもあり、総合的に土地・建物を設計していく必要があります。 - その他の制約
防火地域・準防火地域では耐火仕様の外壁やサッシが必要になり、建築コストが上がります。また、文化財保護法の指定区域や埋蔵文化財包蔵地では事前調査や発掘調査が必要になり、工期や費用に影響することも考えられます。
3. 住宅ローンで土地だけは購入できない
住宅ローンは基本的に「土地だけ」では借りることができません。銀行は「土地＋建物」の総額をセットで審査し、融資します。そのため、仮に土地だけ現金で購入できる余力があると、「一点もの」という不安から拙速に購入してしまい、前章で紹介した「落とし穴」にハマるリスクもあります。
一方、工務店に土地探しを任せれば、建物計画と合わせた形で住宅ローンの審査が進められるため、無理のない資金計画が立てられます。結果的に、土地と建物をセットで考えることで、予算オーバーや資金不足のリスクも防ぐことができます。
4. まとめ
土地探しは、自分でネット検索するだけでは価格差や法規制、追加費用のリスクを見抜くことがが難しく、家づくり全体の予算や計画に影響を及ぼすことがあります。
愛知県豊川市の誠一建設でも、総予算に合わせた土地選びや、希望の間取りが実現する土地の確認、場合によってはインターネット上に出ていない土地情報の提供も可能です。検討中の土地がございましたら、見落としがちな各種法規・条件もチェックもいたします。ぜひ全体の資金計画も踏まえて、お気軽にご相談ください。